下午两点,办公室的百叶窗被调至半开,暖光透过缝隙落在摊开的地产项目文件上。我刚签完《城东地块法律合规节点管控表》,特助敲门进来,手里捧着一份烫银封面的股东名单:“陈总,明晚的晚宴已确认,到场的股东共七位,其中持股15%的刘董、12%的赵董和8%的孙董明确表示会带财务顾问参会,重点关注项目资金规划。”
我指尖在名单上划过,刘董是资深地产投资人,对风险把控格外严格;赵董早年做文化产业起家,或许会对非遗与地产的融合更感兴趣;孙董则更关注短期收益,上次文创产品合作时就多次追问回款周期。“把项目的核心数据整理成简版手册,重点标注政策支持、法律合规进展和预期收益,每位股东一份。”我抬头叮嘱,“另外,让法务部苏晴准备一份《项目合规摘要》,针对股东可能提出的土地权属、资质审批等问题,提前备好法律依据。”
特助刚离开,手机就响了,屏幕上跳出“赵董”的名字。“陈屿啊,明晚的饭我肯定到,”电话那头的声音带着笑意,“听说你们要做非遗主题地产?这主意不错,我早年跟老艺人合作过剪纸文创,知道传统文化的附加值有多高。不过我得提前问一句,土地拿地流程没问题吧?别像去年我朋友那项目,卡在规划审批上,耽误了大半年。”
“您放心,赵董,”我走到落地窗前,看着楼下的车水马龙,“土地通过公开招拍挂,权属清晰,已调取不动产登记档案,不存在任何争议;开发资质上周刚拿到住建部门的暂定资质批复,符合《房地产开发企业资质管理规定》;规划方面,我们提前跟自然资源局沟通过,非遗元素的设计完全符合城市总体规划,还能享受文创地块的政策优惠。”
赵董在电话里笑了:“那就好,我就怕合规出问题。明晚我再跟你细聊,看看能不能把我手里的几个非遗资源也引进到项目里,比如苏绣、竹编,丰富一下社区的文化体验。”
挂了电话,我翻开苏晴送来的《项目合规摘要》,在“土地权属”“资质审批”“拆迁补偿”三个板块用荧光笔做了标记——这大概率是刘董和孙董会重点关注的问题。正看着,投资拓展部张诚敲门进来,手里拿着更新后的成本测算表:“陈总,根据最新的土地出让金预估,总投资调整为13.1亿元,其中土地款增加3000万,主要是因为文创地块的溢价率比普通地块高5%。不过我们算了下,加上契税减免15%的优惠,实际成本能减少近700万,整体风险可控。”
“明晚股东肯定会问成本控制,”我指着表上的“分两期开发”方案,“把一期住宅的销售回款周期、二期商业的租金收益再算细一点,用数据证明资金压力能通过分期开发缓解。另外,强调非遗元素虽然增加了12%-15%的建安成本,但市场调研显示,客户愿意支付10%-15%的溢价,能覆盖这部分成本,还能提升项目竞争力。”
张诚点头离开后,我又给沈知夏发了条消息,告诉他明晚要和股东吃饭,讨论地产项目,顺便提了赵董可能愿意引入苏绣、竹编资源的事。很快收到他的回复:“太好了!我今天跟惠山泥人展的负责人聊,他们也想在社区里设泥人体验工坊,明晚你跟股东提一嘴,要是需要老艺人背书,我随时能安排。”看着屏幕上的文字,我心里踏实了不少——有非遗资源做支撑,项目在股东面前会更有说服力。
第二天傍晚,我提前半小时到达预订的餐厅包间。包间装修雅致,墙上挂着几幅传统水墨,正好契合非遗主题。我让服务员把股东手册和《项目合规摘要》放在每个座位前,又检查了一遍投影仪——晚上要播放项目PPT,重点展示地块位置、规划设计和合规进展。
六点刚过,股东们陆续到场。刘董第一个进来,穿着深色西装,手里拿着公文包,坐下就拿起股东手册翻看起来,目光落在“法律合规”板块:“陈总,土地拆迁补偿的签约率92%,剩余8户怎么处理?别到时候出现钉子户,影响工期。”
我立刻拿出苏晴准备的《拆迁补偿方案》,指着其中的条款:“刘董,剩余8户已进入协商程序,我们严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》,委托了第三方公证机构全程参与,补偿标准比周边项目高5%,还提供了两种安置方案——货币补偿或就近安置,目前已有3户表达了签约意向。另外,我们在合同中明确禁止暴力拆迁,所有沟通记录同步归档,确保法律程序无瑕疵。”
刘董点点头,翻到成本页:“分两期开发,一期住宅的销售目标是多少?多久能回款?”
张诚立刻接过话题,打开笔记本电脑展示销售测算:“一期规划住宅600套,预计均价1.8万元/平米,总销售额约10.8亿元。根据市场调研,周边同类高端住宅的去化周期约8个月,我们有非遗资源加持,预计去化周期缩短至6个月,回款率可达80%,能覆盖二期商业的建设成本。”
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