孙鹏带来的关于“兴华苑”烂尾楼项目的消息，让祁同伟嗅到了巨大的商机。他立刻放下手头所有事务，让孙鹏约见了项目目前的负责人——一个焦头烂额、满脸愁容的中年男人，姓李，是原开发公司的副总，现在主要负责处理这个烂摊子。
见面地点约在项目工地附近的一个小茶馆。祁同伟刻意穿了一身略显老成的深色夹克，让自己看起来更稳重些。孙鹏则负责主要交谈，祁同伟大多时候只是静静地听，观察着李总的表情和言语间的细节。
“唉，别提了，真是倒了大霉…”李总一坐下就大倒苦水。原来，原开发商老板因为盲目扩张，在其他项目上亏空了巨额资金，导致银行抽贷，民间借贷催债，“兴华苑”项目瞬间停工，成了烫手山芋。项目地块位置极佳，规划也批好了，甚至部分楼体已经盖到了七八层，但欠着施工方的工程款、材料商的货款、以及银行的部分贷款，债权债务关系一团乱麻。
“现在天天有人来堵门讨债，法院的传票也一堆。公司账户被冻结，土地和在建工程也被查封了。谁沾上谁倒霉！”李总唉声叹气，眼神却时不时瞟向祁同伟和孙鹏，试探着他们的意图。
祁同伟基本听明白了。这就是一个典型的因为开发商自身问题导致的优质资产搁浅案例。项目本身底子很好，位于省城规划的新区核心，周边配套正在快速完善，只要盘活，利润惊人。难点在于如何理清复杂的债务关系，以及需要一笔不小的资金注入来启动复工和后续建设。
“李总，如果我们有兴趣接手这个项目，或者说，投资盘活这个项目，你觉得最大的难点在哪里？”祁同伟终于开口，声音平静，直接切中要害。
李总愣了一下，没想到这个看起来最年轻的反而问得最直接。他犹豫了一下，说道：“难点？第一是债务，得把主要的债主摆平，特别是施工队和材料商，他们闹得最凶。第二是资金，至少需要这个数…”他伸出手指比划了一个数字，“…才能把项目重新启动起来，完成后续建设和销售。第三嘛…唉，还有些手续上的麻烦，需要政府那边协调…”
祁同伟点点头，和他预想的差不多。他沉吟片刻，说道：“李总，我们或许可以尝试合作。我们负责引入资金和协调主要债权方，你负责处理具体的项目管理和政府关系疏通。盘活之后，利益可以谈。”
李总将信将疑地看着他们：“你们？引入资金？小伙子，这不是小数目…”他显然不相信这两个学生模样的年轻人能有如此实力。
祁同伟没有过多解释，只是淡淡地说：“资金不是问题。问题是我们需要看到项目的全部法律文件、债务明细和政府批文，做详细的尽职调查。如果李总有诚意，我们可以委托专业的律师和会计师团队介入。”
他语气中的专业术语和沉稳气场，让李总收起了几分轻视。他沉吟良久，最终一咬牙：“好！反正死马当活马医！相关资料我可以提供，但你们必须保密！而且要快！现在好几拨人都在盯着呢！”
初步意向达成，祁同伟立刻行动起来。他展现出了与年龄不符的老练和资源调动能力。
他首先通过法理学教授的介绍，联系了省城一家信誉良好的律师事务所，聘请了一支精干的律师团队，负责对“兴华苑”项目进行全面的法律尽职调查，理清债权债务关系，评估法律风险。
同时，他让孙鹏通过家庭关系，找到了一位退休的老会计师，组织了一个临时财务小组，负责核查项目的账目和债务明细。
而他自己，则开始筹划最重要的环节——资金。
盘活这样一个项目，需要的资金是天文数字，即便只先支付一部分急需的工程款和解押部分资产，也需要数百万甚至上千万。他个人的资金虽然雄厚，但大部分分布在海外和不同账户，直接调动如此大规模的现金流入一个项目，过于引人注目，且风险集中。
他需要运用资本运作的手段。
他想到了几种方案：
1. 项目抵押贷款：如果能让法院解除部分查封，用项目本身的地块和在建工程作为抵押，向银行申请贷款。但这需要极强的政府关系和银行人脉。
2. 引入合作方：寻找有实力的开发商合作，共同出资，分享利润。但这容易失去主导权。
3. 设立项目公司，进行股权融资：以收购项目公司股权的形式介入，并以此为主体，吸引其他财务投资者。这是更现代、也更隐蔽的做法。
他倾向于第三种方案。他让香港的离岸公司出面，委托一家中介机构，开始在深圳和上海寻找对内地房地产有兴趣的财务投资者。他自己则坐镇汉东，协调律师和会计师的工作，并开始尝试接触政府相关部门和银行。
这个过程极其繁琐和耗费心力。祁同伟几乎牺牲了所有的课余时间，奔波于学校、律师事务所、会计事务所、政府办公楼之间。他学会了和各种各样的人打交道：精明的律师、谨慎的会计师、推诿的官员、焦急的债主…
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