陈砚舟坐定,没有急着从包里掏文件。他先解开了西装最上面那颗扣子,动作不紧不慢,像是在调整呼吸节奏。
李志远抬眼看了他一眼,手指轻轻敲了下桌角:“你说不是来贷款的?那是来干嘛的——给我讲个故事?”
“比讲故事有用。”陈砚舟笑了笑,“我是来给您看一组数字的。”
他打开平板,调出第一张图表:文创市集开业三十一日,累计客流突破十二万人次,客单价稳定在四十七元上下,复购率百分之三十九。第二张是周边三所高校的学生消费能力模型,结合外卖平台数据和快递量变化,推演出该片区未来三年的日均消费潜力。
“您看到的这笔‘平台结算’入账,其实是我在学校竞赛拿的第一名奖金。”他语气轻松得像在聊天气, 他的眼神中透着坚定,嘴角带着自信的微笑,每一个字都掷地有声。 “五万块,主办方用第三方支付发的,系统记录没法改。巧的是,那天正好签了和协会的合作协议,资金进出时间撞上了。银行查流水,难免多想。”
李志远没接话,但眼神往那份获奖证明上多扫了一眼。
“我不怪您怀疑。”陈砚舟合上平板,身体微微前倾,“换我坐在这个位置,也会觉得一个大学生跑来说要搞地产开发,要么疯了,要么背后有人替他兜底。”
他顿了顿,嘴角微扬:“但我既没疯,也没靠山。我只是比别人早看了三个月的规划文件。”
话音落,他抽出一份控规图,轻轻推过去。
“地铁五号线,设站倒计时三年。这块地现在每平米成本不到八千,等线路一通,保守估值翻两倍。我不是第一个盯上它的人,但可能是唯一一个敢带着运营数据走进银行会议室的。”
李志远终于拿起那份图纸,指尖在站点位置点了点:“规划还没批红,不能抵押。”
“当然不能。”陈砚舟点头,“我也不是拿蓝图换钱。我是想问您——如果我能证明这片区域已经有人愿意为它的未来买单,银行愿不愿意分阶段参与?”
“怎么证明?”
“我已经做了第一个实验。”他翻开市集运营报告,“三百平的空间,三个月实现现金流回正,商户续约率百分之八十五。这不是运气,是模式可复制。”
李志远手指轻轻点着市集运营报告,眼神锐利地追问:“你说三百平空间三个月现金流回正,具体成本构成是怎样的?哪些是固定成本,哪些是可变成本?”
陈砚舟有条不紊地回答:“固定成本主要是场地租金和基础装修摊销,约占65%;可变成本包括商品采购、人员工资等,其中人员工资根据客流量和销售额设有浮动机制,高峰期增聘兼值,淡季自动下调人力支出,确保整体成本弹性可控。”
李志远眉头微动:“所以你打算把这套搬到那块地上?”
“不止。”陈砚舟又取出一份文件,“我还准备申报‘城市更新试点’,联合文化品牌做青年创客空间。策划案有政府活动承办方盖章背书,文案通过市政评审初筛的概率很高。”
“谁写的文案?”
“一个中文系学生。”他说完都笑了,“她说老厂房的记忆不该被拆成钢筋水泥,而应该变成年轻人创业的起点。我觉得这话挺值钱。”
李志远身体前倾,饶有兴致地问:“这个中文系学生写的‘老厂房记忆’理念,有没有具体案例支撑?比如她提到过哪些实际的老厂房改造项目?”
陈砚舟自信地回答:“她做过不少实地调研,像江城棉纺三厂改造的‘织光里’创意园区,那里保留了原有的工业建筑风格,同时融入了现代艺术元素,吸引了大量年轻创业者和游客,成为当地的文化地标。还有南湖锅炉厂转型的‘火种公社’,通过模块化空间设计,孵化了三十多个初创团队,年均产值超两千万。她的观点是——真正的更新不是推倒重建,而是让旧空间承载新生命。”
李志远盯着他看了几秒,忽然道:“你知道我们去年放给一家连锁健身房的贷款,最后收回来多少吗?”
“不知道。”
“零。”他把文件放下,“他们也有漂亮的数据,也有会员预付金,结果老板卷款跑路。银行不怕项目小,怕的是人算不过风险。”
陈砚舟没反驳,反而点头:“您说得对。银行不该为梦想买单。”
他停了一下,声音沉了些:“但我们能不能一起验证这个梦想是否成立?”
会议室安静下来。
窗外阳光斜照进来,落在拍卖地块的方向,地图上的红线像是被镀了一层金边。
“我可以接受分阶段放款。”陈砚舟继续说,“每一笔都绑定具体成果节点。比如完成招商百分之三十,释放首期;主体结构封顶,释放二期。所有资金流向公开可查,您随时能叫停。”
李志远靠向椅背,手指在桌面上轻轻敲击,节奏缓慢而清晰。
“你这是想让我们当投资人,而不是债主。”
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