北宋神宗熙宁年间，天下承平已久，江南一带更是富庶甲于天下。杭州钱塘县，地处东南形胜，三吴都会，自古便是繁华风流之地。运河穿城而过，舟楫往来如织，街市上店铺林立，叫卖声此起彼伏，端的是一派“市列珠玑，户盈罗绮”的盛景。
在这满城锦绣之中，商户吴承业算得上是个叫得响的人物。他今年三十有八，正值壮年，生得方面大耳，体格富态，一双眼睛虽不算大，却时常闪烁着精明的光芒。吴家并非累世豪富，吴承业的父亲只是个走街串巷的货郎，到他这一代，凭着敢闯敢干、精于算计的头脑，抓住了朝廷鼓励商贸的时机，十几年间，愣是将一个小小的茶叶摊，经营成了拥有两支驮队、三家铺面，专营茶叶与丝绸贩运的大家业。他的茶叶来自闽地高山，丝绸取自苏杭巧匠，品质上乘，加之他为人虽锱铢必较，却极重信誉，因此商路畅通，财源广进，不到四十岁，便已积攒下万贯家财，在钱塘县置办了产业，成了县城里数得着的富户，便是县太爷见了，也要客气地称一声“吴员外”。
这年深秋，钱塘江的潮水依旧汹涌，城内的桂花却已谢了大半，空气中弥漫着萧瑟寒意。一日，吴承业从自家绸缎庄查完账目出来，信步由缰，不觉走到了城南。相较于城中心的喧嚣，城南显得清静许多，多是些有些年岁的老宅院。在一处略显偏僻的巷弄尽头，他被一扇虚掩着的朱漆大门吸引了目光。门上的漆色已然斑驳，铜环也锈迹斑斑，但门楣高大，门廊宽阔，依稀可见昔日的气派。他心中一动，推开虚掩的大门，迈步走了进去。
宅院内部比外面看着更为广阔，是三进三出的标准格局。虽因久无人居，处处积满尘埃，蛛网暗结，庭院中荒草没膝，一片破败景象，但那高大的厅堂、精巧的抄手游廊、以及虽已褪色却仍能分辨出精美纹样的梁柱雕花，无不昭示着旧主人家境的殷实与品味的不凡。尤其是后园那一池早已干涸的池塘，和几株虬枝盘曲的古树，更给这宅子增添了几分幽深古意。吴承业是做生意的，一眼就看出了这宅子的“潜力”——地段尚可，格局规整，稍加修葺，定然是一座极体面的宅邸。更重要的是，他早已托人打听过，这宅子因前两任主人接连出事，凶名在外，价格竟比同等规模的宅院便宜了近一半！
“如此宝宅，竟因虚无缥缈的流言而贱价至此，实乃天赐我也！”吴承业抚摸着廊下冰凉的栏杆，心中已然做了决断。他素来不信鬼神，只信握在手中的真金白银和自己的眼光运气。在他看来，前人的不幸，多半是自身行为不端或时运不济所致，与宅院何干？
数日后，吴承业便与负责处理此宅的牙人办妥了交割手续，拿到了地契房契。他做事雷厉风行，立刻请来了钱塘县最好的工匠班子，投入重金，对宅院进行大规模翻修。工匠们铲除杂草，清理淤泥，修补屋顶，更换门窗，重新粉刷墙壁，描绘梁柱……足足忙活了半个多月，这座荒废已久的宅院终于焕然一新。青砖墁地，光可鉴人；朱漆廊柱，鲜艳夺目；窗明几净，庭院开阔。尤其是那间位于二进院东侧，准备作为主人卧房的正屋，更是被布置得富丽堂皇，紫檀木的拔步床、花梨木的桌椅柜橱、精美的屏风瓷器，一应俱全。
乔迁前一日，吴承业志得意满地在新宅中巡视，盘算着明日宴请宾客时的风光。正当他站在修缮一新的后园池塘边，想象着来年夏日荷花盛开的景象时，一个略带犹豫的声音在他身后响起：“老爷……”
吴承业回头，见是跟了自己十多年的老仆周福。周福年近六旬，头发已然花白，脸上布满皱纹，但眼神依旧清亮，办事稳妥可靠，是吴承业颇为倚重的老人。
“是周福啊，何事？”吴承业心情正好，语气也颇为和蔼。
周福搓了搓手，脸上带着几分忧虑，凑近几步，压低声音道：“老爷，这宅子……您看，是不是再掂量掂量？”
“哦？”吴承业眉头微挑，“掂量什么？这宅子翻修之后，有何不妥？”
“并非宅子本身不妥，”周福的声音更低了，几乎如同耳语，“老爷，老奴前日去市集采买，听几个相熟的菜贩闲聊，说起这宅子的前事……心里头，总有些不踏实。”
“前事？你且说来听听。”吴承业不以为意，随手折了一根枯草在手中把玩。
周福咽了口唾沫，神色凝重地叙述起来：“老爷，据那菜贩说，这宅子的上一任主人，是个外来的行商，住了不到半年，有一日晚间吃醉了酒，不知怎的，就掉进这后园的池塘里……淹死了。发现时，人都泡得发了白。”
吴承业“哼”了一声：“饮酒误事，古来有之，自己不小心，怨得谁来？”
“还有更早一任主人，”周福继续道，声音里带着一丝寒意，“是本县的一个秀才，据说人本是极和善的。可住进来后，性子就渐渐变了，变得沉默寡言。有一天半夜里，他突然就像中了邪一般，狂性大发，拿着厨下的菜刀见人就砍，伤了他的发妻和幼子，最后……最后自己一头撞死在了这院墙上，脑浆都迸出来了……”
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